利回り計算は原則的に〔賃料の年収〕÷〔物件取得価格〕―�@で計算します｡グロスとは�@の様に単純に年収を物件取得価格で割った割合を言います｡ネットとは年収から物件の管理費等(建物の清掃費､エレベーターの保守費用、固定資産税等）を引いた収入から〔物件取得価格〕を割ったものです｡―�A又､物件取得初年度は更に取得諸費用(登録免許税､不動産取得税、仲介手数料等）を物件取得価格に加算して計算しますが、ネット利回りの計算としては�Aを目安として用いる事が殆どです｡

国民年金の将来的な破たんもしくは大幅な減額が懸念されますが、欧米では国に頼らず自分で投資する事により、自分の老後資金を確保する事が主流です｡ 不動産は株式等に投資するよりもリスクは少なく、手取りの安定性が見込まれます｡但し､マネジメント感覚を身に付けなければ投資金額が大きいのでその類のリスクは考えなければなりません｡

平成１５年に創設された相続時精算課税制度を利用して物件取得後�@建物を相続予定者に贈与したり�A相続予定者全員で管理会社を作りサブリースをしたり又、物件を同族会社で取得してその収入の中から給料として配当する事により、余計な『争族』を防止する「相続対策」となります｡ 詳しくは当社発行の小冊子「“活かす”不動産」「有利な相続対策」又は、当社代表の著書「相続アドバイザー（共著）」(週刊住宅新聞社）を参考にしてください。 （小冊子無料）

収益物件の種類としては原則として�@区分所有権物件と�A一棟物件に分けられます。 �@については１００万台からの比較的少額の物件から有ります｡いわゆるワンルーム投資といわれるものが大半を占めています｡ どちらかというとあまり手間はかかりません｡ 共有部分の管理等については規約で一定の管理費を管理会社又は、管理組合に支払います｡ �Aについてはアパートであれば数千万から、マンションであれば億単位が価格の目安です｡アパートは耐用年数がマンションに比べ短いので（概ね３０年前後）メンテナンスについては手間がかかりますが、設備的にはマンションの方が手間が掛かることが多いです｡ ただ、償却年数がマンションの方が圧倒的に長いので、キャッシュフローを考えるとマンションの方が有利です｡（注：一般的にアパートとは木造､マンションとは鉄筋コンクリート造のものを言います｡） ここでは住居系を中心に述べましたが､オフィス､店舗等も投資の対象になりますが､店舗特にソシアル系は特に特別なノウハウが必要となるので､１に住居系、２にオフィス系を考えた方が良いでしょう｡ また最近ファンドの組成により小口化された証券に投資する事も可能です｡これは特にメンテナンス等は必要ではなく運用実績に基づく配当を受け取る事になります｡ 最近は住居、オフィス以外にもレジャー（ラブ）ホテルに投資をするファンドも登場し高い運用実績を誇ってます｡ ファンドの組成については協同組合方式等がありますが、個人的に知り合いをつのり３〜４人で私募債方式で組成するケースもあります。 こちらの方が一人あたりの投資額は大きいですが､各々の責任が明確になります｡ 積極的に自分が運営に参加している割合が高くなります｡

収益物件を保有する場合特に気を付けなければいけないのが、物件のメンテナンスです｡ 日常の清掃がきれいにされてなければ入居者は不快に思い､空室も中々埋まらないでしょう｡ 又､受水槽やエレベーター、共用部の電球の交換等の細かい事から､配水管のメンテナンスや外壁洗浄・屋上防水工事等の大規模修繕まで計画的に行っていかなければなりません。 資産の劣化は自然な事ですが､なるべく状態良く保つ事が高収入・高稼働率をあげるコツなのです｡ 区分所有物件も同じです｡ 管理組合による管理は妥当であるか、修繕積み立ては充分か等よくチェックする事が肝心です。 特に中古物件は『管理を買う』とよく言いますが､管理が行き届いている物件程優良物件なのです。